В Петербурге состоялась IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области»

17 апреля 2019 года в Санкт-Петербурге прошла IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области».

Участие в мероприятии приняли заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков, глава Администрации МО «Аннинское городское поселение» Дмитрий Рытов, основатель научно-проектной коллаборации «QUITE WHITE», директор Института комплексного развития территорий (ИКРТ) Анна Курбатова, президент ЛенОблСоюзСтрой, генеральный директор ГК «АКАДЕМИЯ» Руслан Юсупов, вице-президент СПб ТПП, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антон Мороз, заместитель генерального директора – начальник управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Валентин Енокаев.

Работу дискуссии открыла пленарная сессия «Градостроительное регулирование Ленинградской области: барьеры роста на пути трансформаций», модератором которой выступила главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.

Михаил Москвин в своём выступлении подробно остановился на проблемах, с которыми сталкивается Ленинградская область в связи с новым законодательством в сфере жилищного строительства. Он рассказал о том, как застройщики проходят процедуру адаптации при переходе на проектное финансирование и работе с эскроу-счетами в рамках комплексного освоения территорий, о проблемах системных взаимоотношений с банковским сектором и о сложностях, возникающих при решении этих задач. Также Михаил Москвин дал прогноз развития жилищного строительства в Ленобласти на ближайшее время.

О возможном слаженном переходе на новую систему финансирования жилищного строительства застройщиков Ленинградской области выразил оптимизм Руслан Юсупов. Он отметил, что, несмотря на достаточно серьёзные изменения, сложившийся рынок застройщиков региона достаточно быстро адаптируется и переходит на новые условия. По его словам, если незначительное снижение объёмов строительства в этом году и случится, то в ближайшие годы оно будет нивелировано. Также он подчеркнул, что «ЛенОблСоюзСтрой» ожидает ухода ряда малых и средних застройщиков, работающих на территории Ленобласти, с рынка строительных услуг в связи с невозможностью выполнения требований действующего законодательства.

Затем Игорь Кулаков рассказал о поставленных губернатором Ленинградской области задачах по терпланированию и территориальному развитию региона. Также он высказался об изменениях, связанных с пересмотром документов территориального планирования, их адаптации к действующим реалиям и их системному рассмотрению на предмет всестороннего развития Ленинградской области, а не только прилегающих к Санкт-Петербургу районов.

Антон Мороз в своём выступлении остановился на нескольких основных моментах, которые требуют внимания профессионального сообщества.

Первый момент касается долевого и жилищного строительства. Он озвучил, что не только в Ленинградской области, но и в других регионах России, к примеру, при проведении Окружных конференций НОСТРОЙ, профсообществом особое внимание уделяется рассмотрению проблем развития жилищного строительства в новых законодательных реалиях. С данными проблемами сталкиваются застройщики при переходе на новую систему проектного финансирования и на эскроу-счета в различных субъектах РФ.

Основной проблемой является доступность системных взаимоотношений с банковским сектором. Если банковские структуры в крупных агломерациях как Москва, Санкт-Петербург и других городах-миллионниках ещё предпринимают активные действия для выстраивания системного взаимодействия с застройщиками, то за их пределами эта активность сводится к нулю. При этом банки, несмотря  на то, что сам переход на эскроу-счета подразумевает наличие денежных средств дольщиков внутри банковской системы, оценивают строительную отрасль как довольно рискованную для себя. Зачастую условия, которые предъявляются к застройщикам, желающим перейти на проектное финансирование, неподъёмны для ведения бизнеса и полностью «убивают» маржинальность, ограничивая тем самым доступ застройщиков на рынок услуг. Причём, это проблема не только работающих со строительным комплексом банков, которые не имеют профессионального строительного менеджмента для оценки рисков финансирования строительства, но и самих строительных компаний. Зачастую они не имеют профессионально подготовленных экономистов и финансовых директоров, способных выстроить системные отношения с банковским сектором. Поэтому здесь банки должны пойти навстречу. Самим строительным компаниям необходимо озадачиться тем, чтобы в их составе появились финансовые управления, готовые для работы с данным вопросом.

Следующий момент, на котором остановился Антон Мороз, вопросы территориального планирования.

«Уровень документов территориального планирования в субъектах РФ, в том числе и в Ленинградской области, достаточно низкий. Нередко эти документы подготовлены по заказу муниципалитетов за минимальные денежные средства на основе конкурсных процедур, выигранных компаниями, которые не разбираются в их составе. У этих ДТП полностью отсутствует система развития и технико-экономическое обоснование, поэтому и их крайне сложно и бесполезно реализовывать. Я надеюсь, что в ближайшее время Правительство Ленинградской области уделит серьёзное внимание пересмотру этих документов с точки зрения деурбанизации и развития жилищного строительства не только вдоль кольцевой автомобильной дороги и прилегающих к Санкт-Петербургу районов, но и по всей области. Планы развития должны быть синхронизированы с государственными монополиями по предоставлению энергоресурсов, с программами развития дорожного комплекса, производственных кластеров и жилищного строительства. Для того чтобы такая застройка была возможна, необходимо определить центры промышленного развития региона. В этом у Ленинградской области достаточно большой потенциал. При грамотной постановке технического задания и новой, правильно разработанной системы территориального планирования при участии профессионального сообщества, мы сможем перенаправить вектор развития внутри территорий и равномерно развивать всю область. Тем самым исполним Послание Президента РФ в части деурбанизации, привлекая и кадровый ресурс, и крупных инвесторов, и застройщиков» - подчеркнул Антон Мороз.

Также он добавил, что в рамках реализации нацпроектов государству необходимо уделить внимание созданию экономически обоснованных территориальных зон, направить региональные и федеральные денежные средства на развитие инфраструктуры в этих зонах. Создание полностью подготовленных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельных участков, их привлечение в жилищное строительство принесёт огромную выгоду как отдельному субъекту, так и стране в целом. Поскольку инвесторы и застройщики с удовольствием придут на такие территории и будут развивать производственные и жилищные кластеры. Особенно, если они будут привязаны к возможностям Ленинградской области. Жилищное строительство будет развиваться совместно с промышленностью и сельским хозяйством.

По словам Антона Мороза, это позволит при небольшом снижении темпов строительства обеспечить весь регион территорией с необходимым количеством подготовленной и развитой инфраструктурой в рамках дальнейшего исполнения указов Президента РФ. И сделать это возможно только после пересмотра профессионалами всех документов территориального планирования.

Также Антон Мороз отметил, что необходимо использовать региональные или межрегиональные банки, которые нужно заинтересовать и вовлечь в процесс финансирования строительства.

«Дополнительно нужно пересмотреть меры поддержки компаний, которые осуществляют жилищное строительство в малых и средних объемах, поскольку крупным застройщикам не интересно осваивать территории Ленинградской области даже при наличии развитой инфраструктуры, которую мы планируем получить в малых городах и сельских поселениях. Там должны работать застройщики малого и среднего бизнеса, для которых необходимо создавать отдельную систему работы со строительным финансированием для выполнения задач жилищного строительства. Крупные компании не готовы строить 30-ти квартирные дома, в которых нуждаются удаленные, небольшие города внутри даже такого «донорского» и экономически развитого субъекта, как Ленинградская область. Необходимо создать и сохранить малые и средние предприятия, которые будут решать эту задачу совместно с развитием комплексной застройки крупных территорий»  - считает Антон Мороз.

Также спикер затронул вопрос обеспечения социальной инфраструктурой объектов комплексного развития территорий. По мнению Антона Мороза, необходимо принять принципиальные решения относительно того, каким образом будет финансироваться строительство таких объектов, как школы и детские сады. Часть из них должна финансироваться государством в рамках государственных программ, часть – субъектами, часть может и должна финансироваться самими застройщиками. Только при условии, что государство установит четкие правила выкупа этих объектов или работы по ним в рамках государственно-частного партнерства, когда объекты покупаются в определенные сроки и за понятные цены. При этом цена включает в себя не только себестоимость строительства, но минимальную маржинальность. Ещё один вопрос, который необходимо решать в этой ситуации: с момента, когда объект построен за счет застройщика и до момента передачи государству и получения денежных средств, он эксплуатируется, зачастую, самим застройщиком. Расходы по эксплуатации также ложатся на него, и здесь было бы правильным, если в этой ситуации такое финансирование взяли на себя государство или регион. Тогда застройщику будет легче принять решение о вложении собственных средств в развитие таких проектов.

«Нужно рассмотреть возможность банковского финансирования строительства таких объектов в рамках комплексного освоения территорий по льготным условиям. Необходимо ускорить принятие постановления Правительства РФ, согласно которому застройщики, выполняющие комплексное освоение территорий, с готовностью более 15%, смогут продолжить и закончить эти проекты без использования эскроу-счетов. Причем одного постановления будет мало. Здесь необходим целый ряд документов, которые будут подготовлены и утверждены государственными структурами, участвующими в данном процессе. И это необходимо сделать в кратчайшие сроки» – объясняет Антон Мороз.

Отдельное внимание было уделено необходимости обоснования системы застройки в рамках создания карты территориального развития.

«Система индустриального домостроения эффективна при городских районах. Но на территории Ленинградской области достаточно большое количество сельских поселений и малых городов, где индустриальное строительство неэффективно. Там нужно применять инновационное деревянное домостроение, индивидуальное жилищное и малоэтажное строительство. Должны существовать нормы государственной, региональной поддержки их развития, поскольку может привести к необходимому количеству квадратных метров, которые смогут приобрести жители. И здесь очень важна стоимость квадратных метров и их доступность для населения при покупке» - прокомментировал Антон Мороз.