По итогам октября «ДОМ.РФ» зафиксировал рекордный объем запущенных в строительство новых домов в целом по России — 5,6 млн кв. м за месяц. В Петербурге и Ленобласти осенью также отмечается активность строителей по старту новых проектов: за сентябрь — октябрь на рынок вышло более 1,2 млн кв. м. Дальнейшие планы застройщиков будут зависеть от спроса, который в последние месяцы подстегивался ожиданием роста ставок по ипотеке, а также от величины ключевой ставки, влияющей на финансовую модель проектов.

В октябре впервые была зафиксирована ситуация, когда в стране единовременно возводится более 10 тысяч многоквартирных домов. Как сообщила пресс-служба «ДОМ.РФ», октябрьские показатели по запущенным проектам на 73% превысили показатели за октябрь 2022 года и на 64% — 2021 года. Всего же за 10 месяцев началось строительство более 38 млн кв. м жилья, что на 19% больше аналогичного периода 2022 года и на 11% — 2021-го. При этом основную динамику обеспечивают регионы, которые не входят в десятку лидеров по объемам строительства жилья, там новых проектов стало больше на 38%, тогда как у лидеров совокупно — всего на 5%.

Санкт-Петербург и Ленинградская область как раз входят в топ-10 регионов по строительству жилья. В октябре на рынок Петербурга и пригородов вышло 487 тыс. кв. м жилья, что существенно меньше суперактивного сентября, когда объем нового предложения составил 740 тыс. кв. м, говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

— Это было связано с планами застройщиков выйти с новыми проектами в начале осени, в период повышенного спроса, — пояснила она. — Но и октябрь в этом отношении тоже активный, вывод новых объектов был выше, чем летом.

Если же оценивать ситуацию в целом по 2023 году, то за 10 месяцев стартовало 3,2 млн кв. м новых проектов.

— В начале года мы предполагали, что за год вывод составит около 3,4 млн кв. м, но, судя по осенним месяцам, показатель может оказаться выше прогноза, — добавила Ольга Трошева.

— Динамика спроса и предложения на рынке строящегося жилья в последнее время имеет разнонаправленный вектор, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Так, пиковые значения предложения пришлись на летние месяцы, и с тех пор они пусть медленно, но неуклонно снижались, в то время как спрос на новостройки, напротив, набрал полную силу осенью. Число зарегистрированных договоров долевого участия в октябре этого года составило 7343 единицы, что более чем в два раза превышает «провальные» февральские показатели, а с учётом сентября и вовсе сопоставимо с объёмом сделок за три летних месяца.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов уточнил, что с начала этого года рынок пополнился 25-ю новыми проектами жилого строительства и 6-ю проектами апартаментов, из них осенью выведено 8 и 2 проекта соответственно. Для сравнения — за весь 2022 год появилось 37 проектов жилого строительства и 11 проектов апартаментов.

— С конца лета, начала сентября активно выводятся новые проекты, — соглашается Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Также активизировались сделки на земельном рынке (приобретение застройщиками земли под новые проекты). Думаю, в этот период, благодаря ажиотажному спросу на рынке недвижимости и вводу в эксплуатацию жилых комплексов, застройщики получили хорошие прибыли, которые и поспешили внести в развитие следующих проектов.

— Этой осенью новые запуски происходили практически каждую неделю, — подтвердила активность застройщиков коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. — Такой тренд стал закономерным результатом деятельности девелоперов в прошлом году: компании приобретали новые участки, проекты в разной степени готовности — как раз они и выходят сейчас на рынок. Из сегментов превалирует комфорт-класс, но заметен рост проектов и бизнес-класса.

При этом она отмечает, что продолжается тренд на сокращение новых метров в городской черте — на 11% относительно десяти месяцев прошлого года, а объемы нового строительства в Ленинградской области, в пригородах выросли на 74%, до 1,1 млн кв. м, согласно оценкам экспертов BN.

Падение количества новых проектов по Петербургу отмечает и Егор Федоров, коммерческий директор GloraX.

— Осенью этого года мы отмечаем более высокую активность со стороны девелоперов на рынке новостроек Петербурга по сравнению с первой половиной года или концом 2022 года, — говорит он. — Так, объем вышедших проектов или новых очередей за третий квартал этого года был сопоставим с показателями за всё первое полугодие 2023 года, а также с результатами средних квартальных значений в 2021–2022 годах. Однако объем стартов за первые 9 месяцев 2023 года все же оказался меньше результатов первых 9 месяцев 2022 года.

Вывод на рынок новых объектов в 2023 году замедлился, отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». При этом в августе — сентябре выход в продажу нового жилья стал более активным, чем за предыдущие месяцы, и почти достиг месячного уровня 2022 года, но уже в октябре вернулся к сравнительно небольшим объемам.

— За январь — октябрь 2023 года число объектов с новым жильем сократилось на 28% относительно прошлого аналогичного периода, — добавил он. — Снижение происходит главным образом за счет Санкт-Петербурга (-39% от числа объектов), тогда как в Ленобласти старты продаж несколько активизировались (+13%).

Дмитрий Ефремов подчеркнул, что рынок прирастает преимущественно новыми очередями в уже реализуемых объектах — доля новых проектов за 10 месяцев 2023 года сопоставима с аналогичным периодом 2022 года.

Видит тенденцию к снижению количества стартов продаж новых ЖК и коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.

— Половина стартов продаж пришлась на ближайшие пригороды: Новосаратовку, Кудрово, Парголово, Шушары и Стрельну, — добавила она. — Рынок постепенно насыщается, условия по ипотечным продуктам ужесточаются, что сказывается на балансе спроса и предложения. В кризисные периоды девелоперы часто корректируют сроки вывода в продажу очередей строительства и новых проектов в целях управления своим товарным запасом и более тщательной их проработки.

— Застройщики сейчас реализуют уже начатые проекты, а новые поставили на паузу — не все, конечно, но довольно существенную часть, — прокомментировала ситуацию Анна Боченкова, руководитель отдела по связям с общественностью СК «Дальпитерстрой». — С учетом того, что ключевая ставка продолжает расти и проектное финансирование становится все дороже, думаю, в ближайшем будущем не стоит ожидать вывода на рынок большого количества новых проектов.

Планы и преграды

Среди факторов, влияющих на запуск новых проектов, есть вечные, административные, а есть — «сезонные», связанные с текущей ситуацией в экономике.

Так, по-прежнему актуальны вопросы согласования проектов и различных регламентов.

— Запуск новых проектов сейчас тормозится поправками в Генплан, которые вынудят застройщиков корректировать часть разрабатываемых проектов планировки территорий. Это приведет к тому, что запуск этих ППТ будет отложен как минимум на год, — говорит Алексей Белоусов. — Во-вторых, неопределенная позиция правительства России в отношении пролонгации ипотеки с господдержкой также не способствует старту новых проектов. Как известно, большая часть сделок в настоящее время заключается с привлечением ипотечного кредитования и субсидируется государством. Поэтому, в случае принятия решения о прекращении выделения бюджетных средств на эти цели, ситуация с продажами ухудшится.

— На скорость запуска по-прежнему влияют градостроительные процессы, согласование документации с руководством региона и работа с финансовой моделью проекта, — пояснила Мария Орлова. — Например, сейчас в Ленобласти происходят изменения в процессе согласования того же архитектурного облика.

— Чтобы вовремя запуститься, нужно вовремя согласовать проект и получить разрешение на строительство, — добавил Сергей Софронов. — Подготовка к этому начинается заблаговременно, за пару лет, иногда и раньше. Если в процессе возникают сложности, то планируемая дата старта очевидно будет сдвигаться.

Существенно влияет на запуск новых проектов активность покупателей.

Так, застройщики в Петербурге в среднем заключали 4000 ДДУ ежемесячно, в августе было заключено 6400 ДДУ, а в сентябре уже 7100 ДДУ, — приводит данные статистики Николай Гражданкин.

— В период пандемии многие застройщики придерживали вывод новых объектов, поскольку была неопределенность, что будет с рынком и покупателями. В этом году активные продажи восстановились, наиболее выгодные предложения вымылись, поэтому настало время новых проектов, — считает он.

— Положительная динамика по запуску новых проектов на рынке этой осенью связана с резко возросшим спросом со стороны покупателей на фоне перспективы снижения доступности базовых ипотечных программ, — объясняет Егор Федоров. — Застройщики активно выводят на рынок новые проекты для того, чтобы не упустить ажиотажно высокий уровень спроса, а также оперативно пополнить эскроу-счета на будущее. В целом, можно отметить, что девелоперы оперативно реагируют на колебания спроса и финансовой ситуации, корректируя свои планы в соответствии с изменениями на рынке. Это позволяет избежать затоваривания и снижения цен с одной стороны, а в случае активизации спроса дополнительный объем предложения дает возможность его удовлетворить.

— Мы уже фиксируем небольшое снижение спроса в ноябре, что ожидаемо с учетом активного спроса в августе — сентябре, — отметил Дмитрий Ефремов. — Как правило, в такой ситуации застройщики оценивают необходимость вывода новых корпусов в продажу — ассортимент и необходимый объем предложения квартир. При необходимости сдвигают вывод новых объектов/очередей на более поздние сроки.

На пересмотр сроков запуска также влияет резкий рост стоимости проектного финансирования, например в результате роста ключевой ставки.

— Если ассортимент и товарные остатки позволяют, то застройщики будут стараться запускать проекты при более низкой ключевой ставке, — считает Ефремов.

Мария Орлова отметила влияние повышения ключевой ставки до 15% в конце октября — финансовая модель чувствительна к таким изменениям.

— Если ключевая ставка 15% долго продержится в 2024 году, это скажется на ценах поставщиков и производителей материалов, а в конечном итоге приведет к удорожанию квартир в новых проектах, — добавил Николай Гражданкин.

При этом Сергей Софронов подчеркнул, что отложить строительство новой очереди, как части большого проекта, может заставить только серьезный форс-мажор.

— Разумеется, процентная ставка влияет на маржинальность, но наша компания имеет двадцатипятилетний опыт работы, и за это время пережила не один экономический кризис, — говорит Константин Лазаренко, финансовый директор СК «Дальпитерстрой». — За каждым трудным периодом приходит период лучше. Поэтому мы смотрим в будущее с уверенностью и понимаем, что высокие ставки сегодня — это необходимость для стабильного состояния экономики. «Мыльные пузыри» уже показали себя в истории: вспомним ипотечный кризис в США 2008–2012 гг., который распространился на весь глобальный рынок. Все же стабильное завтра и послезавтра гораздо лучше, чем мимолетный безответственный рост сегодня.

Кто что строит

Среди премьер, которые начали строиться с «нуля», можно назвать ЖК «Титул в Московском», который возводит холдинг Setl Group на Кубинской улице в Московском районе.

ГК «А101» вышла на рынок петербургской агломерации весной 2023 года сразу с двумя большими проектами суммарно практически на 700 тыс. кв. м жилья: «А101 Всеволожск», где планируется застроить около 12,9 га, и «А101 Лаголово» — масштабный район на участке площадью 61 га в развивающейся локации рядом с Красным Селом.

«Сейчас мы готовимся к еще одному старту, ориентировочно, он состоится в 2024 году», — добавила Мария Орлова.

В октябре были открыты продажи квартир в новом проекте бизнес-класса компании «Строительный трест» в исторической части Васильевского острова рядом с Галерной гаванью. Как рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», в жилом квартале «Парусная 1» будет 1190 квартир.

Холдинг «РСТИ» вывел на рынок новый объект на Октябрьской набережной — ЖК «Лайнеръ».

— Сейчас мы готовимся к старту продаж нашего проекта в Красносельском районе, — говорит Екатерина Немченко. — Новый жилой комплекс будет расположен рядом с парком, в давно сформированной и обжитой локации, обеспеченной всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

ГК «ПСК» запустила в этом году два проекта. Один из них точечный — дом бизнес-класса в Центральном районе на проспекте Бакунина. Второй — проект комплексного освоения, большой квартал на Пулковском шоссе, в котором будет 30 пятиэтажных домов.

— Мы готовимся к началу строительства и продаж еще одного проекта, рядом с метро «Лесная», — отметил Сергей Софронов. — По части новых проектов этот год у нас более активный, нежели прошлый.

Компания GloraX в 2023 году впервые вывела на рынок объект комфорт-класса — «GloraX Парголово», расположенный в южной части поселка Парголово на территории Выборгского района Петербурга. Кроме того, застройщик вышел в новые для себя регионы — Ленинградскую область, Казань и Нижний Новгород, рассказал Егор Федоров. Так, в Ленобласти Glorax приобрел участок в поселке Новоселье Ленинградской области площадью 9,5 га, где планируется возвести 6 жилых корпусов.

В масштабных проектах комплексного освоения застройщики продолжают выводить новые очереди. Например, в марте 2023 года компания «Главстрой Санкт-Петербург» вывела новый корпус 18-й очереди проекта «Северная Долина», а в октябре и ноябре стартовали продажи в двух домах парк-квартала экорайона «Юнтолово», который возводится около Юнтоловского заказника. Следующие корпуса компания планирует выводит в продажу в начале следующего года, сообщил Дмитрий Ефремов.

У холдинга Setl Group на рынок вышли две новые очереди проекта «Город звезд» в Новосаратовке, вторая и третья — завершающая — очередь в ЖК «Прайм Приморский» в одноименном районе. Стартовало строительство двух корпусов малоэтажного проекта недалеко от Пушкина — ЖК Univer City, а также вышла на рынок новая очередь также малоэтажного ЖК в Петродворцовом районе у Стрельны — «Дворцовый фасад». Итого за прошедшее время в 2023-м холдинг начал строить 17 жилых домов, подчеркнула Ольга Трошева.

Екатерина Немченко также сообщила, что наблюдая за спросом и регулируя предложение, «РСТИ» в 2023 году выводил в продажу очереди строительства объектов, которые находятся на разных стадиях реализации.

Развивала действующие проекты и компания «Строительный трест»: открыты продажи в двух лотах второго этапа жилого квартала NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти, а также в четырех корпусах жилого квартала бизнес-класса «Наука» в Калининском районе Петербурга.

В своих проектах застройщики возводят не только непосредственно жилые дома, но и различные объекты инфраструктуры.

— Наша компания продолжает курс на строительство социальных объектов, взятый несколько лет назад, — рассказывает Анна Боченкова. — В частности, в этом году мы работаем над проектированием еще двух школ, двух садика и трех поликлиники на севере и юге города, а построить все это планируется в течение 3–5 лет. Параллельно идет работа над проектированием парка культуры и отдыха в Шушарах, на территории которого в числе прочего будет располагаться Дворец культуры и спорта.

Холдинг Setl Group в этом году начал возведение 6 школ, в том числе и очень крупных, рассчитанных на 1650 детей (это 66 классов), еще трех детсадов, а также — поликлиники, включающей взрослое и детское отделения. Помимо этого, началось строительство продолжения пр. Ветеранов длиной 1,2 км, добавила Ольга Трошева.

Во Всеволожске, помимо жилой недвижимости, ГК «А101» планирует построить школу и два детских сада, спортивные и развлекательные объекты, а также объекты сервисно-бытового обслуживания. Появится также около 400 новых рабочих мест. В Лаголово запроектированы три школы, восемь детских садов и создание более 9,4 тыс. новых рабочих мест, говорит Мария Орлова.

Также и в проекте комплексного освоения ГК «ПСК» на Пулковском шоссе запланированы школа, два детских сада и много другого, вплоть до расширения Волхонского шоссе.

Вместе с возведением квартала на Васильевском острове «Строительный трест» ведет строительство детского сада на 280 мест и средней общеобразовательной школы на 825 учащихся. Также рядом строится новая транспортная развязка, которая обеспечит автомобилистам удобный выезд на ЗСД, отметил Сергей Степанов.

Спрос и предложение

Несмотря на снижение количества стартов продаж, в 2023 году товарные запасы девелоперов по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет увеличились ввиду постепенного снижения спроса. Так, по оценкам Екатерины Немченко, на начало ноября в продаже находилось около 66 тысяч квартир. Для сравнения, в аналогичный период 2022 года на рынке экспонировалось 63 тысячи квартир, а в 2021 году — 58 тысяч.

— С конца лета застройщики провели три активных месяца на фоне новостей об изменении ипотечных программ, увеличения размера первого взноса, ослабления курса рубля, увеличения ключевой ставки и роста инфляционных ожиданий, — добавила она. — В октябре 2023 г. в Петербурге и Ленобласти было реализовано около 11,6 тысячи квартир. Девелоперы фиксировали высокую покупательскую активность, но снижение продаж на 10–15% по сравнению с ажиотажным спросом в сентябре.

Вывод новых проектов в этот период был вполне ожидаем.

— Новые проекты всегда вызывают повышенный интерес у покупателей. Их выход способствует активизации спроса, особенно в периоды ожиданий изменений ипотечных ставок и грядущих новаций в программах по ипотеке, — пояснила Ольга Трошева.

— У нас сейчас наблюдается рост продаж: так, по сравнению с сентябрем они увеличились примерно на 25%, — рассказывает Анна Боченкова. — И это на фоне отмены скидок. Возможно, причина такого всплеска в том, что люди опасаются роста инфляции и отмены льготной ипотеки в следующем году. В целом петербуржцы стали активнее сейчас покупать жилье: кто-то для улучшения жилищных условий, кто-то с точки зрения инвестиций — в общем, активно пользуются предоставленной им возможностью купить недвижимость по льготной цене.

— Спрос сейчас достаточно высокий, его стимулируют льготные программы по ипотеке, благодаря им сейчас заключается больше 90% сделок, — подтверждает Мария Орлова. — Заметное влияние на рынок оказывает семейная ипотека, которую заметно расширили в начале текущего года. Сегмент комфорт-класса она хорошо поддерживает, мы это видим на своих проектах: почти 60% клиентов пользуются семейной ипотекой со ставкой 6%, остальные — программой господдержки на новостройки со ставкой 8%. Также мы видим, как стремительно увеличивается доля региональных клиентов, она периодически доходит до 40% в месяц.

По ее словам, рынок первичной недвижимости петербургской агломерации растет, виден хороший прирост спроса из месяца в месяц, это коррелирует с ростом предложения.

— В начале осени объем жилой недвижимости в продаже оценивался в 1 млн 712 тыс. кв. м — это примерно половина от объема, который вводится в эксплуатацию в нашем городе в течение года, — рассказывает Сергей Софронов. — За первый месяц осени было продано порядка 16% от этого объема. Спрос определяется льготной ипотекой во всех ее вариациях, объемы выдачи которой растут.

Он отметил, что хотя рост ключевой ставки и ставок по кредитам не оказывает влияния на льготное ипотечное кредитование, но по мере того, как увеличивается ключевая ставка, условия покупки на первичном и вторичном рынке оказываются совершенно не сопоставимыми. По этой причине затягивается продажа имеющейся у людей недвижимости — поэтому сокращается доля тех покупателей, которые заинтересовались новостройками после продажи старой квартиры.

Что касается сегмента апартаментов, также на начало осени в продаже в Петербурге находилось порядка 180 тыс. кв. м во всех категориях, за сентябрь было продано порядка 9% от этого товарного запаса.