За время своей деятельности Ассоциация СРО «БОП» приобрела статус одной из самых надежных и крупнейших проектных СРО в России, в которую сегодня входит порядка 700 проектных компаний и институтов. Это свидетельствует о положительной репутации и высоком авторитете Ассоциации в профессиональной среде, о доверии к руководству, о добром имени, которое мы заслужили и которым мы дорожим.
На протяжении многих лет руководство Ассоциации представляет интересы проектировщиков в федеральных и региональных органах исполнительной и законодательной власти, в Совете НОПРИЗ, выступает с законодательными инициативами и предложениями, проводит бесплатные обучающие мероприятия для руководителей и сотрудников проектных организаций на актуальные темы.
Убежден, что совместными усилиями нам удастся создать благоприятные условия для работы проектировщиков и развития сферы архитектурно-строительного проектирования в целях реализации поставленной Президентом РФ комплексной задачи пространственного развития России.
Вихров А.Н.
Личный кабинет для членов Ассоциации СРО «БОП»
ВходПо итогам 2023-го в Петербурге построено порядка 1,2 млн кв.м апартаментов на 33 тыс. юнитов. Из них, судя по декларациям, 75% – сервисные. Однако, как показало исследование РГУД, де-факто таковыми являются менее половины юнитов, еще меньше - переданы в руки профессиональных УК.
Как лучше делить доходы? Кто должен управлять объектом и арендным потоком? Надо ли классифицировать апарт-отели? Когда наступит насыщение рынка, - на эти и другие вопросы искали ответы участники дискуссии «ГУД-диалог. Рынок апартаментов: от хаоса к порядку», организованного НП РГУД.
По данным опроса экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам, в 39 сервисных объектах Петербурга более 50% юнитов классифицированы как гостиничные и находятся под управлением профессиональных УК. Доля объектов с централизованным и целостным управлением будет расти, как и разнообразие концепций, качество услуг и инфраструктуры, считают участники рынка.
В Петербурге сегмент апартаментов развивается преимущественно в сервисном формате и тяготеет к целостному управлению от профессиональных УК. То есть в руки единой (или доминирующей) УК передается бОльшее количество юнитов для эксплуатационного, коммерческого и гостиничного управления. Соответственно, все больше реализованных объектов имеют классифицированные юниты, которые начинают полноценно конкурировать с классическими гостиницами. По мнению экспертов, целостность управления (эксплуатационного и коммерческого) напрямую влияет на успешность проекта для инвестора, а также качество сервиса для гостей.
Больше года назад в Петербурге была создана рабочая группа, в которую вошли члены экспертного совета РГУД, в том числе консультанты и УК, профессионально работающие в сегменте апартаментов. Одна из задач рабочей группы - сбор и анализ информации о сегменте.
«Мы хотим включить в рабочую группу как можно больше игроков рынка, чтобы вместе договориться об общих подходах к классификации апартаментов, а именно зафиксировать разницу между объектами для жизни и гостиничной недвижимостью для инвестиций. В дальнейшем хотелось бы распространить эти подходы на другие регионы, где назрела потребность в структурировании рынка апартаментов и четком разделении «псевдожилья», сервисных апартаментов и апарт-отелей», — отмечает Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, генеральный директор УК VALO Service.
Сегмент апартаментов в нашем городе начал развиваться в 2011 году с нескольких проектов. С тех пор, по подсчетам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в городе построено более 90 комплексов суммарно на 33 тыс. юнитов общей площадью 1,2 млн кв. м. Если на заре становления сегмента девелоперы строили в основном псевдожилье, то в последующие годы стали преобладать объекты, ориентированные на инвестиционный спрос. В таких проектах, как правило, имеется гостиничный сервис, а сами юниты предлагаются в аренду. По данным Ольги Трошевой, 75% от всех сданных в 2023 году апартаментов Петербурга – сервисные (судя по декларациям). Строится еще около 18 тыс. юнитов, в них доля сервисных достигает 70%.
На разной стадии проектирования находятся более 70 апарт-комплексов еще на 1,2 млн кв. м.
Как отмечают в консалтинговой компании Nikoliers, в общем объеме сервисных апартаментов необходимо выделять классифицированные гостиничные объекты. Оба формата предлагают гостиничные услуги. Однако в одном случае, это аналог жилья с гостиничными услугами. В другом - апарт-отели, как это инвестиционная недвижимость, которая передается в управление профессиональной УК для дальнейшей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду.
В рамках исследования был проведен опрос руководителей управляющих компаний действующих апарт-отелей. Выяснилось, что объём сервисных апартаментов составляет около 18,9 тыс. юнитов. Из них более 51% (9,7 тыс. юнитов) находится под управлением профессиональных УК, остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.
УК обеспечивает три вида управления: эксплуатационное (поддержание всех систем здания, а также прилегающей территории), коммерческое (управление доходом для инвесторов, а также продвижение апарт-отеля) и сервисное (гостиничные услуги для гостей).
В составе 24 объектов, имеющихся в управлении девяти опрошенных УК, в эксплуатационном управлении находится около 87% апартаментов, а в коммерческом управлении — 65%. При этом есть прямая взаимосвязь между целостностью и размером проектов: в составе крупных мультиформатных комплексов могут сосуществовать апарт-отели и сервисные юниты для самостоятельного проживания.
«В Петербурге в общем объеме апарт-отелей уже превалирует доля юнитов, находящихся в руках УК. Количество покупателей, которые хотят самостоятельно управлять, уменьшается, и их юниты пополняют классифицированный объем, что говорит о развитии и нарастающей цивилизованности рынка, — отмечает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге. — Сейчас мы уже имеем более 7,6 тыс. классифицированных номеров, которые полноценно конкурируют с гостиницами. При этом большая часть объектов – это апарт-отели категорий три и четыре «звезды». Более 57% (или 4,3 тыс. юнитов) классифицированного фонда апарт-отелей находится в составе объектов четырех ключевых УК: Valo Service, МТЛ (вкл. франшизы), «Ветикаль Хоспиталити» и YE’S».
По словам управляющего партнера Zenith Property Management Натальи Скаландис, в Москве под сервисным апарт-отелем участники рынка понимают аналог жилья с услугами для жильцов. А апарт-отелей с гостиничными услугами всего три – это объекты под брендом YE’S от ГК «Пионер», и еще один – строящийся от другого девелопера.
Участники дискуссии вспомнили и о достаточно крупном кластере апартаментов в Петербурге, который давно развивается в Московском районе. Там нет не только классифицированных номеров, но и целостного подхода к управлению. Более того, там работают десятки малоизвестных УК, но их точное количество никому неизвестно. Одни эксперты называли 10, другие – 26, третьи – 41.
«Но при этом бизнес у них идет, и продажи апартов идут. Получается, если есть продажи, значит, на такой продукт есть свой потребитель», - констатирует г-жа Базаева.
Эксперты отметили, что за годы развития этого сегмента подход к апартаментам изменился как у девелоперов, так и у покупателей. Компании больше не обещают заоблачные доходы в 15–20%, называя уже реальные цифры, на 2023-й год — это около 7–8% годовых. Инвесторы, в свою очередь, постепенно отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с УК, поскольку целостное управление проектом показывает более стабильную доходность.
Всплеск внутреннего туризма подтолкнул стремительное развитие апарт-отелей за пределами Петербурга и Москвы. По данным департамента исследований Nikoliers, в 2023 году в России строится около 4,3 млн кв. м апартаментов. В ТОП-10 регионов по объемам строительства вошли: Черноморское побережье, Новосибирская, Свердловская, Челябинская, Калининградская области и Республика Башкортостан.
«Апартаменты в регионах пока еще по большей части представляют альтернативу жилью. Однако, учитывая заметный рост внутреннего туризма и связанный с этим колоссальный потенциал региональных рынков, апарт-отели становятся актуальным форматом для привлечения частных инвестиций. Ключевые игроки, имеющие в управлении действующие объекты в Москве и Петербурге, наращивают экспансию в регионы, где сотрудничают с локальными девелоперами или развивают франшизы. Также формат апарт-отелей становится все более интересен для гостиничных операторов, — поясняет Алина Базаева. — Но растущие рынки требуют структурирования и внедрения накопленного опыта как в части разработки продуктов, так и в сфере управления. Необходимо уже сейчас формировать качественное предложение, которое в будущем будет востребовано рынком и оправдает ожидания доходности частных инвесторов. Конкуренция будет расти пропорционально приросту номерного фонда, а ожидания гостей постоянно повышаются. Уже сейчас у клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном размещении. И чаще всего такой уровень сервиса могут предоставить только в апарт-отелях, юниты в которых управляются профессиональными УК».
«А какова емкость рынка? Сколько еще продолжится рост? По ощущениям, у нас нет такого объема спроса на заявленное количество метров», - вопрошал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.
На что Константин Сторожев заметил, что конкуренция действительно высокая. Однако увеличивается и внутренний туризм, а также меняются приоритеты кредитоспособной молодежи, которая хочет жить с комфортом. К тому же большие города продолжают «пылесосить» молодое поколение. «У клиентов есть выбор: арендовать за 25 тыс. рублей квартиру и самому делать все по дому или за 50 тыс. снять у нас апартамент с полным набором сервиса. Летом – работать как гостиницы, а зимой – немного «сдуваться». Это приемлемая модель. Сумасшедшие цифры отсюда уйдут, но понятная доходность останется. Борьбу выдержат хорошие проекты», - уверен Константин Сторожев.
Кстати, по его словам, к маю в третьей очереди Valo откроется гостиница под брендом Mercur на пять «звезд» (и гостиничные номера тоже продаются). Всего в этом комплексе передано в управление УК 1,8 тыс. номеров, еще порядка 1 тыс. должны передать до февраля 2024-го.
Также с 1 декабря 2023 года в техническом режиме заработала часть номеров второго корпуса апарт-отеля INTUIT. По словам председателя комитета по гостиничной недвижимости РГУД, гендиректора PLG Марины Павлюкевич, из 988 юнитов в управление УК передано 300.
Источник: https://nsp.ru/37739-v-peterburge-v-proektirovanii-naxodyatsya-bolee-70-apart-otelei-na-12-mln-kv-m
